Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesini süresinden önce ve sözleşmede belirtilen ihbar süresine uymadan sona erdiren kiracılarla ilgili dikkat çeken bir karara imza attı. Kararda, kira sözleşmesinde 6 ay önceden bildirim şartı bulunmasına rağmen bu süreye uyulmadan taşınmazın boşaltılması halinde, kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği belirtildi.
Karar, özellikle iş yeri kiralamalarında sözleşmede yer alan fesih ve bildirim hükümlerinin önemini bir kez daha ortaya koydu.
Kiracı iş yerini haber vermeden boşalttı
Dava konusu olayda, bir lojistik deponun kiralanmasına ilişkin sözleşmede, kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı yer aldı.
Sözleşmeye göre kiracının altı aydan daha kısa süre içerisinde bildirim yaparak fesih hakkını kullanması halinde ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini ödemesi gerekiyordu.
Ancak kiracının, iddiaya göre mülk sahibine gerekli bildirimi yapmadan iş yerini boşaltması üzerine taşınmaz sahibi mahkemeye başvurdu.
Ev sahibi 805 bin dolar talep etti
Dükkan sahibi, kiracının sözleşmeye aykırı şekilde herhangi bir ihtar göndermeden taşınmazı tahliye ettiğini belirterek zararının karşılanmasını istedi. Başlangıçta 5 bin dolar üzerinden açılan dava, yargılama sırasında yapılan talep artırımıyla 805 bin dolara yükseltildi.
Kiracı ise taşınmazın tarafların karşılıklı anlaşması sonucunda boşaltıldığını savunarak davanın reddini talep etti.
İlk mahkeme 1 aylık kira bedeline hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesindeki düzenlemeyi ve taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için gereken süreyi değerlendirdi.
Mahkeme, söz konusu lojistik deponun aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğunu ve taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için en az bir aylık süre gerektiğini belirledi. Bu değerlendirme sonucunda kiracının, makul süre tazminatı olarak 140 bin 630 dolar ödemesine karar verildi. Karara yapılan istinaf başvurusu da Bölge Adliye Mahkemesi tarafından reddedildi. Bunun üzerine taraflar dosyayı Yargıtay'a taşıdı.
Yargıtay: Sözleşmedeki 6 aylık süre dikkate alınmalı
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. Yargıtay kararında, kiracının sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun şekilde bildirim yapmadan taşınmazı sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiği belirtildi.
Daire, kira sözleşmesinin 10. maddesinde tarafların 6 aylık feshi ihbar süresi üzerinde anlaştığına dikkat çekti. Kararda, bu sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği ve kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği ifade edildi.
Yargıtay, bu nedenle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve Sulh Hukuk Mahkemesi kararının bozulmasına oy birliğiyle karar verdi.
Sözleşmedeki fesih şartları önem taşıyor
Yargıtay'ın kararı, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması durumunda, sözleşmede yer alan fesih ve ihbar hükümlerinin tazminat hesabında dikkate alınabileceğini ortaya koydu.
Kararın somut olay ve ilgili kira sözleşmesindeki hükümler çerçevesinde verildiği, bu nedenle her erken tahliye uyuşmazlığında aynı sonucun otomatik olarak ortaya çıkmayacağı da önem taşıyor.
