İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararı, sözleşmenin başlangıcından itibaren 1 yılın dolması ve ardından gelen 10 yıllık "uzama süresinin" tamamlanmasını esas alıyor. Yani toplamda 11 yıllık bir süreç, mülk sahibine sebepsiz tahliye hakkını veren anahtardır.
Sözleşme Takvimini Okuma Sanatı
Hesaplama oldukça hassas bir noktada duruyor. İlk yapılan kira sözleşmesi, genellikle 1 yıllık süreyi kapsıyor. Bu sürenin bitiminden sonra, taraflar aksini belirtmediği sürece sözleşme her yıl otomatik olarak yenileniyor. İşte bu "yenilenme" sürecinin 10 kez gerçekleşmesi, toplam 11 yıllık hukuki süreci dolduruyor. Eğer 2015 yılı ve öncesinde yapılmış bir sözleşmeniz varsa, bu sürenin çoktan dolduğunu veya dolmak üzere olduğunu söyleyebiliriz. Uzmanlar, kiracıların sözleşme tarihlerini yeniden inceleyerek, kendilerini bu risk grubuna dahil edip etmediklerini belirlemelerini tavsiye ediyor.
İhtarname: Hukuki Bir Zırh
Süre dolmuş olsa bile süreç otomatik değil. Mülk sahibinin tahliye hakkını kullanabilmesi için "ihtarname" şartı bulunuyor. Sözleşmenin sona erme tarihinden en az 3 ay öncesinde, mülk sahibinin noter aracılığıyla yazılı bir bildirimde bulunması zorunlu. Bu ihtarname, sürecin hukuki başlangıç noktasıdır. Eğer mülk sahibi, ihtarname göndermeden tahliye talebinde bulunursa, dava süreçleri yine çıkmaza girebilir. Dolayısıyla mülk sahipleri için bu 3 aylık süre, hukuki bir "zırh" görevi görüyor.
Süreyi Kaçırmanın Bedeli
Önemli olan bir diğer nokta ise "erteleme" riskidir. Eğer 3 aylık ihtar süresini kaçırırsanız, bir sonraki uzama dönemini beklemek zorundasınız. Bu da mülk sahibinin bir yıl daha tahliye hakkını kullanamayacağı anlamına geliyor. Bu hukuki takvim, mülk sahipleri için bir disiplin gerektirirken, kiracılar için de "bir yıl daha" kazanma veya kaybetme süresini temsil ediyor. Dolayısıyla, süre hesaplaması yapılırken günlerin bile önem kazandığı bir sürece girilmiş durumda.